Chiunque sia interessato ad acquistare un immobile, ha certamente notato come dall’inizio dell’anno i tassi dei mutui abbiano subito una serie costante di aumenti.

Ed è di pochi giorni fa l’annuncio che la BCE (Banca Centrale Europea) ha innalzato il proprio tasso di 75 punti base.

Innumerevoli articoli e post sono stati scritti in merito, alcuni più tranquillizzanti per i potenziali contraenti, altri dal tono molto allarmistico.

Sono molti anni che il denaro ha un costo quasi simbolico se non addirittura negativo (all’inizio del 2022 l’Euribor a 3 mesi valeva -0.570%) ma forse non tutti sanno che tra la fine degli anni '80 e l’inizio dei ’90, i tassi di interesse sui mutui viaggiavano normalmente tra il 14 e il 15%, arrivando a superare anche il 20% annuo quando la Lira uscì dallo SME.

E nonostante questo, il mercato immobiliare aveva un trend in costante crescita.

Come stanno veramente le cose?

Chi ci segue, sa che le nostre informazioni vertono sempre su dati reali, verificati e analizzati dai nostri consulenti e che non esprimiamo giudizi di alcun tipo in merito alla bontà o meno di un argomento.

Ognuno ha naturalmente il proprio punto di vista e la convenienza ad effettuare o meno un’operazione.

Ma a fronte di innumerevoli richieste da parte di Clienti, abbiamo deciso di affrontare il tema del rialzo dei tassi, per poter fornire gli strumenti più equilibrati al fine di effettuare le proprie scelte in maniera consapevole, fermo restando che per ogni caso sarà necessaria un’analisi dettagliata e personalizzata.

Tornando ai fatti, per comprendere quale sia l’importanza dell’aumento in questione, è necessario innanzitutto sapere di cosa parliamo.

Cos’è il Tasso di Interesse

E’ il valore percentuale che viene applicato a un prestito o a un mutuo.

Parliamo quindi del compenso che si paga a chi concede i finanziamenti, da restituire in un determinato periodo di tempo, di norma 20-30 anni.

Il debitore s’impegna a fine periodo, a rimborsare non solo il capitale ma anche una somma (calcolata in percentuale) a titolo, appunto, di interessi.

Possiamo quindi dire, che il tasso di interesse indichi il guadagno per il creditore e naturalmente il maggior costo per il debitore, che in parte ed in alcuni casi, può essere ulteriormente decurtato grazie a sconti fiscali.

Il tasso di interesse può essere essenzialmente di tre tipologie:

• Tasso di interesse Fisso, parametro Euribor

• Tasso di interesse Variabile, parametro Eurirs

• Tasso di interesse Variabile con Cap, parametro Euribor con tetto prefissato

Quanto sarà l’aumento sulla Rata di Mutuo?

Per rispondere a questo, sono necessarie alcune premesse.

La prima è che l’aumento del tasso dei mutui Bce di cui abbiamo scritto in premessa, sarà esattamente di 75 centesimi, a pieno carico solo dei pochissimi finanziamenti variabili indicizzati appunto al tasso Bce.

Tutte le banche devono comunque offrire la possibilità di parametrare i tassi variabili al tasso Bce, ma siccome gli Euribor a 1 e a 3 mesi negli ultimi anni sono sempre stati più vantaggiosi del tasso di Francoforte, la stragrande maggioranza dei debitori ha optato per l’Euribor.

La seconda premessa, è che chi ha già naturalmente in corso un mutuo a tasso fisso, non avrà alcuna conseguenza.

La terza, è che gli aumenti cambiano e di molto, a seconda che il mutuo debba essere ancora avviato o se sia già stato erogato e, nel caso del variabile, a seconda del tasso e dei parametri a cui è stato concesso.

Facciamo un pò di conti

Con l’aiuto del Corriere della Sera, capiamo in dettaglio quanto costa in più prendere un mutuo.

Tasso fisso € 200 mila: rata di € 83 più cara

Chi fissasse oggi il tasso di un mutuo da 200 mila euro a 20 anni per l’acquisto di una casa da 300 mila, pagherebbe circa il 3,20% nominale per una rata da € 1.129 al mese.

Per un mutuo trentennale al 3,3% ne pagherebbe € 876.

Queste sono le rate per chi ha già definito il contratto di mutuo con la banca.

Se l’istruttoria fosse ancora in corso, ci sarebbe il rischio (non la certezza) che a causa dell’incremento del tasso Bce, l’aumento si riversi al momento della stipula sull’Eurirs e in questa ipotesi le rate dei due mutui dell’esempio, salirebbero rispettivamente a € 1.212 e a € 955.

Tasso variabile: rata più cara di € 73

Più probabile che i 75 centesimi di aumento possano trasferirsi del tutto all’Euribor.

Per restare ai nostri due mutui da 200 mila euro a 20 e 30 anni, in questo caso legati al tasso variabile ed all’Euribor a 3 mesi, ecco cosa cambierebbe: oggi il ventennale che costa € 965, passerebbe a € 1.035 ed il trentennale salirebbe da € 710 a € 785.

Il Tasso variabile con il Cap, il Tetto che protegge

Consideriamo l’ipotesi dei mutui variabili con il tetto massimo di interesse, una sorta di mix tra tasso fisso e variabile.

Il mutuatario può sapere in qualsiasi momento quale sarà la cifra massima che dovrà spendere, garantendosi da eventuali aumenti superiori, anche se al momento del'erogazione la rata sarà evidentemente più alta rispetto ad un variabile puro. 

Se ipotizziamo un variabile con tasso iniziale al 2,5% e Cap al 3,8% a 20 anni avviato ad aprile, la rata potrà salire da € 1.060 iniziali a € 1.288; a 30 anni da € 790 a € 918. 

Come reagisce il Mercato Immobiliare

Abbiamo appena visto come gli aumenti in corso siano significativi ma ancora tutto sommato sostenibili.

Il che ha comportato, secondo l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare di Agenzia del Entrate), che l'andamento del mercato immobiliare nel secondo trimestre 2022 non solo non abbia avuto flessioni ma sia risultato ancora in crescita, con il tasso delle compravendite del settore residenziale tra aprile e giugno in segno decisamente positivo (+8,6%), con oltre 17mila transazioni in più rispetto allo stesso periodo del 2021, per un totale di circa 219mila scambi.

Data la delicatezza del tema, continueremo a tenervi costantemente informati in merito ad eventuali altre variazioni.

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