Siamo stati sommersi di domande da parte di Clienti e Lettori, riguardanti un tema che pensavamo fosse scontato ma che, evidentemente, non lo è affatto.

Abbiamo già trattato le Agevolazioni rivolte ai Giovani Under 36 (leggi la news), ma oggi approfondiamo l’argomento delle Agevolazioni Prima Casa ordinarie, andando come sempre alla fonte e interrogando l'Agenzia delle Entrate, in modo da avere risposte certe e non interpretate.

Approfittiamo per dirvi Grazie di Cuore per l’approvazione che quotidianamente ci trasmettete e vi invitiamo a continuare a comunicarci i vostri dubbi o gli argomenti che intendete approfondire... e noi provvederemo.

Cosa sono le Agevolazioni Prima Casa

Si tratta di una serie di sconti fiscali finalizzati a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Per esempio, con i benefici Prima Casa, sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre, non sono dovuti o sono dovuti in maniera ridotta, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e la conservatoria dei registri immobiliari.

A chi interessano

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);

• le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici) e A/10 (uffici);

• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o lavora in maniera stabile;

• se residente in altro Comune, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

• l’acquirente rispetta determinati requisiti come non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge se in comunione dei beni, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Le Pertinenze

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una sola pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni Prima Casa.

Specifica Importante per chi ha già usufruito dell’agevolazione

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Quali vantaggi se acquisto un Immobile Usato

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici Prima Casa sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• imposta catastale fissa di 50 euro.

In caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche, la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul Valore Catastale (prezzo-valore) dell’immobile, cioè quello risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 115,5, indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, anche se superiore a tale valore.

E se acquisto dal Costruttore?

Se si acquista da un’Impresa di Costruzioni, con vendita quindi soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici Prima Casa sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%);

• imposta di registro fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

• imposta catastale fissa di 200 euro.

In questo caso, le aliquote succitate si applicano sull’effettivo prezzo della vendita dichiarato in atto e non sulla rendita rivalutata

L’Importo Minimo

Ricordiamo che l’imposta minima da versare è sempre pari a € 1.000, anche se dal calcolo della rendita rivalutata dovesse emergere un’imposta inferiore.

Il Credito d’Imposta per il riacquisto della Prima Casa

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici Prima Casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici Prima Casa, possono essere perse e di conseguenza si dovranno versare le imposte NON correttamente corrisposte (più gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse), quando:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto:

• quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un preliminare di compravendita (anche se trascritto), poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;

• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

• se entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni Prima Casa.

Come Evitare le Sanzioni o pagarle in maniera Ridotta

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione Prima Casa per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non potrà rispettare l’impegno assunto, ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta.

Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.

L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica l'avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.

Non applicherà invece la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione; 

• se invece il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione Prima Casa.

Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del Ravvedimento Operoso (procedura attraverso la quale segnalare e rimediare ad un'irregolarità nel versamento dei tributi pagando sanzioni ridotte), se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

Deve però presentare un’istanza alla sede dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Invece, sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici Prima Casa, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle entrate ha fornito le seguenti precisazioni:

• se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta.

In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi; 

• se invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici Prima Casa goduti.

In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del Ravvedimento Operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

Se ti interessa ricevere settimanalmente le nostre news, diventa un follower delle pagine social di EffettoCasa_Roma e CasainTV e lasciaci, se ti fa piacere, un like. 

Scopri anche Tu che Effetto Fa... EffettoCasa Roma!