Come anticipato nella scorsa news dove abbiamo analizzato il tema degli Investimenti a Reddito, oggi tratteremo altre forme di Investimento nel settore Immobiliare, che possono essere di interesse anche per una clientela non professionale.

Non abbiamo certo la pretesa di scoprire il Sacro Graal o fugare tutti i dubbi operativi ed economici in poche righe, vorremmo però indicare un percorso a chi non è ancora esperto in materia ma ha la passione e il desiderio di conoscere di più su un tema così attuale e complesso, trattato spesso in modo discutibile da alcuni personaggi incommentabili che girano sui social, con il rischio di creare seri danni a chi volesse intraprendere questa attività in maniera "leggera".

Premesso che per scelta non parleremo di Aste Immobiliari che, se ci verrà richiesto, sarà il tema dedicato di un nuovo articolo, oggi tratteremo di:

• Trading Immobiliare

• Valorizzazione degli Asset

Due temi estremamente connessi e imprescindibili l’uno dall’altro.

Il Trading Immobiliare

Trading Immobiliare è il termine con cui si definisce quella pratica di investimento economico, finalizzata all’acquisto di immobili che poi saranno nuovamente immessi in vendita sul mercato, per trarne un profitto e generare una congrua plusvalenza.

In pratica l’obiettivo è guadagnare sulla differenza di prezzo tra quello ricavato alla vendita e quello pagato all’acquisto, considerando ovviamente tutte le spese, le imposte ed i costi correlati.

Detto in questi termini sembra una pratica tutto sommato semplice.

In effetti è un processo che necessita di grande esperienza, di buoni capitali iniziali o di un rapido accesso al credito, di nervi saldi e di un business plan ferocemente esatto, pena la possibilità di rimetterci grandi quantità di denaro.

Cosa Considerare Inizialmente

Sembra banale (e non lo è) ma la cosa più importante da fare è individuare l’immobile giusto!

Non è importante che “costi poco” ma è fondamentale che si presti allo scopo e che, dopo i giusti interventi, possa essere ben rivenduto.

Perché ricordiamo che l’obiettivo è guadagnare dall’operazione finanziaria.

Dobbiamo quindi trovare immobili che siano posizionati in punti interessanti della città dove intendiamo investire (zone centrali o di sviluppo, punti di buon passaggio e ben serviti) e cercare di capire se abbiano già espresso tutto il loro potenziale o piuttosto possano essere decisamente migliorati, valorizzati. 

La Valorizzazione di un Asset

Valorizzare un Asset (semplificando, un immobile) è un’attività fondamentale e propria di un settore della Gestione Immobiliare che si chiama Asset Management, che insieme al Property ed al Facility Management, sono attività essenzialmente dedicate all'ottimizzazione delle performance dei grandi patrimoni.

Nulla vieta però di utilizzare parte di questa tecnicalità anche per migliorare l’appetibilità di un immobile singolo su cui svolgere l’attività di Trading.

Ad esempio, potremmo valutare come rendere più razionale e moderna la distribuzione degli spazi interni oppure ipotizzare un eventuale Cambio di Destinazione Urbanistica per rispondere ad una mancanza nell’offerta locale.

Se l’immobile ad esempio, è attualmente destinato ad uso residenziale (A/2 o A/3) e sorge in una zona centrale o in una in cui si stanno sviluppando nuovi edifici ed attività commerciali, potrebbe essere utile verificare in Comune se ci siano le condizioni urbanistiche per trasformarlo in Ufficio A/10.

Gli immobili con destinazione Ufficio A/10, sono sempre pochissimi e molto richiesti e sono gli unici che possono essere correttamente locati come Ufficio senza incorrere nel rischio di sanzioni.

A titolo di memo, ricordiamo come il proprietario rischi di incorrere nella sanzione di cui all'articolo 69 del TUR, ovvero la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta in caso di mancata o errata/inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione. In più, lo stesso proprietario rischia il recesso dal contratto da parte dell’inquilino con richiesta di maggior danno, se questi non fosse stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile e inoltre il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze di Imu e Tasi non versate correttamente, con in aggiunta le relative sanzioni.

Ci sarebbe così la possibilità di acquistare un appartamento ad uso residenziale, cambiarne l’uso in Ufficio, trasformarlo di conseguenza anche internamente, renderlo molto appetibile sul mercato e ottenere un’ottima plusvalenza.

La stessa logica può naturalmente essere applicata anche per gli immobili ad uso commerciale, verificando quali siano le destinazioni urbanistiche più richieste e con meno diponibilità in zona, salva sempre la possibilità di ottenere la modifica in Comune.

Riprogettazione degli spazi interni

Acquistando invece un appartamento ad uso residenziale da ristrutturare, presumibilmente questo sarà stato costruito diversi anni fa, con criteri che andavano bene per l’epoca ma che oggi sono superati.

Sarà allora opportuno coinvolgere degli architetti di interni, che ripensino completamente l’appartamento e lo rendano moderno, funzionale e attraente per il Target che si vuole incrociare.

Per vendere bene un immobile dobbiamo sapere in precedenza a che tipologia di Cliente venderlo

E allora quale sarà il Target di destinazione?

Sarà una coppia giovane con figli piccoli o piuttosto un single?

Sarà invece una famiglia matura con figli grandi o piuttosto una coppia più in là con gli anni, i cui figli sono già andati a vivere altrove?

O ancora, un investitore che intenderà mettere a reddito l'immobile. 

E’ evidente come l’esatta definizione del Target, cioè del Cliente finale, sia fondamentale nella progettazione dell’immobile.

Non considerare questo e ristrutturare senza pensare a chi sarà destinato, è un errore clamoroso, che rischierà di costare molti soldi.

Le Spese del Trading e della Valorizzazione

Indicare delle spese generiche senza conoscere esattamente l’immobile in questione, date anche le considerazioni che abbiamo appena scritto, sarebbe veramente poco serio.

Certo, ci sono da considerare le spese di acquisto, l’agenzia, il notaio, le imposte, gli eventuali oneri bancari, la ristrutturazione, ecc, ma di molte di queste abbiamo già parlato in diversi articoli che vi invitiamo a ricercare sul nostro sito.

Ogni immobile ha una sua storia e per ognuno deve essere svolta un’analisi approfondita insieme ad un Professionista Immobiliare di grande competenza.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

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