Cosa dice la Legge

L’art. 63, comma 4, delle disp. att. del c.c., anche al fine di limitare la responsabilità del nuovo proprietario relativamente alle quote pregresse, dispone che: “Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questi al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 7395 del 2017, ha avuto modo di precisare come l’indicazione “anno in corso e a quello precedente”, faccia rifermento “ai 24 mesi precedenti l'acquisto e non all'anno solare (1 Gennaio - 31 Dicembre), posto che l'anno di gestione condominiale potrebbe non coincidere con questo…Pertanto i debiti vecchi di oltre due anni dalla data del trasferimento dell’immobile, anche se riportati a nuovo negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all’acquirente”.

In fase di acquisto di un immobile e in particolare al momento del saldo delle somme al venditore in sede di rogito, per l’acquirente sarà quindi fondamentale conoscere esattamente l’eventuale situazione debitoria e delle liti in corso, dell’unità immobiliare di cui diverrà proprietario.

Cosa deve fare l’Amministratore

Nella riforma del condominio di cui abbiamo parlato più volte, la L. 220 del 2012, il legislatore ha introdotto al punto 9 dell’art. 1130 del c.c., ove sono specificati gli obblighi dell’Amministratore, uno così definito: “fornire al condomino che ne faccia richiesta, Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;”

La Liberatoria Condominiale

Il documento che l’Amministratore rilascia in fase di compravendita immobiliare a seguito di quanto previsto al precedente punto, è quello che viene gergalmente denominato “Liberatoria Condominiale”, un documento da lui redatto con il quale si indicano debiti, crediti ed eventuali vizi a carico del condòmino venditore per l’anno in corso e per quello precedente.

Deve contenere indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, di rate versate o meno per spese ordinarie di gestione ed eventuali spese straordinarie deliberate o versate magari parzialmente o in fondi di riserva.

La Liberatoria tutela completamente l’Acquirente?

Abbiamo appena visto come in effetti la legge non parli di Liberatoria che l’Amministratore deve rilasciare al condomino venditore, ma di una Attestazione che deve essere riferita ai pagamenti da questi effettuati per spese condominiali ed eventuali vizi pendenti.

Sarà fondamentale chiarire bene la situazione finanziaria perché, una Liberatoria in senso vero e proprio, potrà evitare al condomino subentrante (acquirente) di pagare eventuali debiti che sono invece da imputarsi al condomino venditore.

La cosiddetta Liberatoria, non libera comunque totalmente il compratore dal rischio di dover pagare dei debiti passati e/o futuri deliberati e riferiti al periodo in cui il venditore era ancora proprietario dell’immobile perché, nel momento in cui l’Amministratore rilascia il suddetto documento, non sa ancora come chiuderà il rendiconto dell’anno (che avverrà di norma nel corso dell’esercizio successivo) e dunque è tecnicamente impossibilitato a liberare l’attuale condomino da ogni onere.

Spesso accade infatti che al momento del passaggio di proprietà, il venditore non risulti debitore nei confronti del condominio ma che in seguito debba ancora effettuare dei pagamenti, perché è davvero improbabile che il preventivo accettato dall’Assemblea possa essere identico a quando in seguito rendicontato.

Non sarà prevedibile da parte dell’Amministratore, conoscere in anticipo ad esempio, l’effettivo consumo del riscaldamento o l’esatto ammontare di una bolletta della luce o di eventuali spese impreviste che si siano verificate poco prima della vendita.

Che Valore ha la Liberatoria?

Sarà anche opportuno comprendere che valore ha la Liberatoria dell’Amministratore.

Potrebbe quest’ultimo, in un momento successivo, rettificando quanto da lui stesso affermato in precedenza, chiedere ulteriori oneri non corrisposti dal precedente proprietario?

Ed ancora, la Liberatoria mette al riparo da successive richieste del condominio, anche a titolo di conguaglio?

Semmai dovesse cambiare Amministratore, il nuovo potrebbe effettuare una nuova valutazione dei conteggi?

Cerchiamo di fare il punto della situazione:

Ma allora parliamo di Liberatoria o Attestazione di Pagamento?

Tecnicamente la Liberatoria, anche detta Quietanza di Pagamento, è una dichiarazione con cui il creditore (in questo caso l'Amministratore) afferma che un determinato pagamento o parte di questo, è stato completamente eseguito e quindi il relativo debito è stato definitivamente estinto.

Di qui il nome di Liberatoria, in quanto “libera” da un debito.

Nell’ambito dei rapporti condominiali, legittimato a rilasciare la Liberatoria è solo il responsabile amministrativo condomino ossia l’Amministratore.

In questo caso, la Liberatoria viene rilasciata ad ogni pagamento effettuato, sia esso riferibile alle quote ordinarie sia straordinarie.

Volendo essere più precisi nell’uso della terminologia, la Liberatoria che compete all’Amministratore non va confusa con una Rinuncia al credito.

L’Amministratore non può cioè, sua sponte, condonare un eventuale debito ad uno dei condomini.

Tale potere spetta solo all’Assemblea.

L’Amministratore quindi non Libera, ma Attesta.

In particolare, sempre per fare un uso corretto dei termini, l’Amministratore può emettere:

• una Quietanza Liberatoria che rilascia a chi ha pagato le quote, nel momento stesso dell’avvenuto pagamento;

• un'Attestazione dello stato dei pagamenti che rilascia a chi vuole vendere e che deve fornire tale garanzia all’acquirente.

Il documento che dovrà essere rilasciato dall’Amministratore in occasione di un rogito notarile, sarà quindi un’Attestazione dello stato dei Pagamenti e degli eventuali Vizi.

Si paga per il rilascio dell’Attestazione?

La legge non specifica nulla in merito ad un eventuale compenso spettante all’Amministratore per l’attività di redazione e rilascio dell’Attestazione.

Essendo, come abbiamo visto, un atto obbligatorio per l’Amministratore a favore dei condomini richiedenti e pienamente integrato nelle sue attività, non dovrebbe essere oggetto di alcuna ulteriore spesa.

Alcuni Clienti ci hanno però segnalato che siano stati richiesti dei compensi per il rilascio del documento.

Non entreremo qui nel merito dell’opportunità di tale richiesta ma ci limitiamo a ricordare come la produzione dell’Attestato non possa essere rifiutata a nessun titolo dall’Amministratore, pena serie conseguenze legali a suo carico derivanti dal mancato rispetto delle norme previste.

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